Cristina Fynn, presidenta de la Agencia Nacional de Vivienda, el día de su asunción, junto al ministro de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, Francisco Beltrame. / Foto: Adrián Giudice, Presidencia de Uruguay
En el segundo semestre de 2013, la venta de viviendas nuevas en Montevideo fue récord. Y no lo fue por las unidades vendidas en Pocitos o Punta Carretas por la promoción privada tradicional, sino por la demanda generada mediante el Programa de Viviendas de Interés Social. Mientras que los constructores privados entienden que el programa es exitoso y logró canalizar más de 1.000 millones de dólares de inversión privada, desde la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) se entiende que aún no se ha logrado el objetivo de llegar a la población de clase media.
El objetivo del programa fue facilitar a familias de ingresos medios y medio-bajos el acceso a la vivienda, ya sea para compra o arrendamiento. Por eso se previeron exoneraciones tributarias a inversores privados para la construcción en áreas claves de la ciudad y se incluyó el fondo de garantía de créditos hipotecarios, que reduce los requerimientos de ahorro previo, financiando hasta 90% del valor de la vivienda.
Sin embargo, los precios de este tipo de viviendas no presentan diferencias visibles respecto de las demás, lo que se verifica al mirar los clasificados. Julio Villamide, asesor de la Cámara de la Construcción, dijo a la diaria que si bien “hay quienes indican que los precios son muy altos y no llegan al bolsillo del consumidor, eso no es una sorpresa”. Comentó que desde que se redactó la ley se sabía que los impactos sobre el mercado no se iban a producir en el corto plazo. Para Villamide, lo deseable es que se acelere la producción y la competencia entre privados, para que de esta forma los precios bajen. Confía en que la incorporación de nuevas tecnologías y nuevos sistemas constructivos permita abaratar costos y de esta forma llegar con precios inferiores a segmentos de la población a los que tradicionalmente atendía la promoción privada.
Villamide recordó que las empresas aseguran que antes de que se aprobara la ley el mercado uruguayo no tenía una escala como para salir al exterior a hacer joint ventures o invertir en sistemas constructivos novedosos, “porque construían 60 u 80 viviendas y no sabían si el plan iba a tener continuidad”. Aseguró que con la ley quedó claro que en los próximos 20 años habrá que producir entre 400.000 y 500.000 viviendas, lo que permite invertir en nuevos sistemas constructivos que ahorran mano de obra y abaratan los costos.
Perfecta competencia
Cristina Fynn, presidenta de la ANV, indicó que si bien la producción de viviendas se ha dinamizado, “es una política pública que tiene el objetivo de llegar a los hogares de ingresos medios y medio-bajos, y en este sentido, estamos preocupados por el nivel de los precios”. A partir de una muestra de viviendas en venta, la ANV verificó que el Prado y el Centro tienen precios promedio altos, mientras que en Cordón, donde está concentrada la mayor cantidad de proyectos, los precios son inferiores.
Fynn indicó que tampoco se verifica una reducción en el valor de los alquileres, algo que se esperaba que ocurriera a consecuencia del mayor stock de viviendas disponibles.
Villamide estimó que la inversión realizada por los promotores supera los 1.000 millones de dólares y destacó esta cifra a la luz de que se trata de un programa en el que el riesgo y el aporte de capital corren por cuenta del sector privado. “Nosotros teníamos que lograr que los privados sacaran 1.000 millones de dólares de su bolsillo para apostar a construir viviendas de clase media, y eso funcionó”, comentó, y agregó que son las autoridades municipales las que deciden cuáles son las zonas en donde se construye. Fynn coincidió: “El inversor ha dado una muy buena respuesta, porque realmente las exoneraciones son importantes”. Entre ellas se cuentan la exoneración de los impuestos que gravan la renta, la deducción íntegra en la determinación de la renta gravada por el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas del costo de adquisición de inmuebles, la exoneración del Impuesto al Patrimonio y del Impuesto al Valor Agregado a los ingresos por las ventas de inmuebles y la exoneración del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, entre otros.
“La mitad de la exoneración va a parar al incremento de la rentabilidad del promotor; la otra mitad llega efectivamente al consumidor final”, estimó Villamide. En relación a los precios vigentes de este tipo de viviendas, destacó que con el correr del tiempo “se irá erosionando la rentabilidad e irá pasando a manos del consumidor, en la medida en que haya más competencia”.
Según datos de la ANV, hay 448 viviendas terminadas y 9.461 presentadas para su promoción por el programa; la mayoría ya recibió el visto bueno de la institución, y está en etapa de ejecución.
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